Démarche

Plusieurs scenarii sont proposés afin d'explorer les grandes orientations possible et l'ordre de grandeur de chacune de ces orientations.

L'évaluation de ces ordre de grandeurs est faite sur la base d'une évaluation par ratios de coût par m3 à construire établis statistiquement pour des bâtiments possédant des similitudes avec l'objet futur à estimer. Il s'agit de cerner un ordre de grandeur des coûts, et non d'un budget définitif.

A ce stade aucun montant n'est prévu pour des fondations spéciales et des travaux de contention des eaux spéciaux.

Ces types de travaux seront à définir une fois les études de résistance des sols et hydrogéologique réalisées.

La précision de ces évaluations se situe environ à +/- 20%, les coûts pouvant varier passablement en fonction du standing, des choix de matériaux et des conditions cadre économiques.

Données de base

- Parcelle n° 574
- Surface de la parcelle 2264 m2
- Zone de moyenne densité
- Nbre de niveaux habitable: 4 (R+3)
- Surface au sol construite autorisée: 1/6, soit 378m2
- Note 4 au recensement architectural cantonal

Cette évaluation est établie sur la base de:

- une visite intérieure des lieux et de deux visites extérieures.
- une évaluation des volumes existants établis sur la base d'un extrait du cadastre, d'un extrait du registre foncier et de photos extérieures.
- une évaluation des volumes constructibles autorisés à partir des données réglementaires et par calcul, sans établissement d'esquisse.
- une évaluation des surfaces des locaux communs et des surfaces des éléments de construction afin d'estimer les surface utiles restant pour la location.

Les évaluations ci-dessus sont annexées ci-après dans le document "Estimation des dimensions, surfaces, volumes et aménagements extérieurs".

Restructuration des volumes existants

Démolition intérieure complète, seules quelques parties des murs porteurs intérieurs et des planchers sont conservées.
Abaissement du niveau de la dalle du rez-de-chaussée.
Remplacement de la toiture.
Création d'un drainage tout autour de la maison.
Création de trois niveaux habitables dans le volume existant: rez, 1 et combles.
Adaptation des fenêtres existantes au nouveaux logement, création de nouvelles fenêtres.
Rénovation complète des installations.
Création d'un volume supplémentaire au-dessus du garage de même hauteur que l'ensemble existant.
Création d'un sous-sol pour les locaux communs: cave, local techniques, local nettoyage, …

Avantages

Conservation de la continuité de volume avec le voisin et maintien de l'aspect unitaire à l'ensemble.
Mimimum de changement pour les autres voisins.
Le fait de conserver les façades existante et l'emprise au sol existante peut donner une plus grande probabilité de pouvoir conserver le droit acquis du surplus de surface construite au sol de 44m2 pour chaque étage.

Désavantages

Perte de surface utile intérieure d'environ 25m2 par étage à cause de l'épaisseur des murs de maçonneries anciennes.
Mauvaise isolation thermique des murs de façade. Par contre la toiture, la dalle sur sol et les fenêtres peuvent sans autre être isolés de façon optimale.
Lutte contre l'humidité du terrain moins efficace.
Contraintes élevées de dispostion des logements à cause de la préexistance des fenêtres en façade.
Selon le règlement, deux niveaux habitales en plus sont constructibles. Le maximum de volume autorisé sur la parcelle n'est pas exploité dans le but de s'inscrire dans la continuité de la toiture du voisin et de garder un aspect unitaire à l'ensemble.
Rapport du montant investit sur le nombre de m2 louables le plus défavorable.

Conditions

Accord de monuments et sites pour les transformations.
Accord de la commune pour l'augmentation du volume sur le garage, alors que le surface construite au sol est déjà dépassée.
Accord du voisins selon vos discussions préalables et non opposition des autres voisins.

Démolition et reconstruction d'un volume différent et séparé de l'existant

Démolition complète de l'existant.
Etayage et protection de la façades du voisins pendant les travaux.
Adaptation de la toiture du voisin.
Construction d'un volume différent de l'existant, libre de la maison du voisin.
Création d'un sous-sol pour les locaux communs: cave, local techniques, local nettoyage, …

Avantages

Exploitation maximum du volume constructible réglementaire, soit 4 niveaux habitables.
Possibilité de définition d'un volume adapté aux logements souhaités.
Liberté de disposition des appartements.
Isolations thermique et phonique optimum.
Pas de perte de surface due à l'épaisseur des murs existants.
Lutte contre l'humidité du terrain plus efficace.
4 façades pour ouvrir des fenêtre au lieu de 3.
Rapport du montant investit sur le nombre de m2 louables le plus favorable.

Désavantages

Probable perte du droit acquis du surplus de surface construite au sol de 44m2 pour chaque étage.
Probables difficultés avec le voisin.

Conditions

Accord de monuments et sites pour la démolition.
Accord de la commune pour la démolition.
Accord du voisins selon vos discussions préalables et non opposition des autres voisins.
(Un nouveau volume séparé de la maison du voisin peut permettre de lui proposer de pouvoir ouvrir des fenêtres sur la parcelle n°574 afin d'avoir son accord pour un projet changeant beaucoup de la situation actuelle.)